以印度为重点的房地产基金的回报和学习

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05月

以印度为重点的房地产私募股权基金于2005年开始投资,已经进入了一个完整的周期并正在考虑退出。 牛市阶段的老式基金正在以青少年内部收益率(IRR)退出,几乎是6-7年前预期内部收益率的一半,这使得普通合伙人(GP)难以在国际上筹集新资金。

2013年VCCircle有限合伙人峰会上题为“拥有印度房地产私募股权的会议”的小组成员表示,基金经理在此过程中吸取了一些教训。

仲量联行印度资本市场联合董事总经理Shobhit Agarwal在调整专题小组的同时说:“土地的价值比项目的价值更快,所以如果在2006年你就坐在一片土地上5x的回报率高于开发商通过开发项目所做的回报。“

然而,小组成员指出,价值主张超越了土地。

ASK投资控股私人有限公司首席执行官兼董事总经理Sunil Rohokale表示,“大多数开发商早先曾经认为购买廉价土地是企业的关键,这就是为什么他们中的大多数拥有如此庞大的土地储备。 他们拿走了他们的IPO资金,继续购买土地。 现在他们已经意识到购买土地只是游戏的一部分,并且将项目出售给客户,获得商业模式的批准和可融资性更为重要。“

私募股权基金进入的另一个变化是为家族拥有的房地产公司制度化所采取的措施。 虽然这是一项正在进行的工作,并且还有很长的路要走,以提高运营的透明度,但发言人表示已经提高了标准,这将使基金更有兴趣与开发商重复业务。

ICICI Prudential PMS执行副总裁兼房地产业务负责人Rahul Rai表示:“早些时候,开发商过去常常会计算他们将从项目中赚多少钱,但现在他们的重点是资产负债表和损益账户。 ”

专家们表示,在2008 - 09年的行业崩溃之前,基金的回报预期存在很大的不匹配。

早些时候,基金预计至少有25%的内部收益率,因为他们认为印​​度市场的房地产回报通常很高,他们会赚更多的钱。 但在大多数情况下,项目审批并未到来,即使经过两年的投资,项目也没有起飞,这使得它们与垃圾交易一样好。

这迫使基金经理引入夹层交易结构或采用不可转换债券(NCD)路线押注新交易,基金经理知道在固定期限后将产生的回报。 然而,此类交易受到监管扫描。

ICICI Prudential PMS'Rai表示,“房地产行业的回报倍数在1.8x-2.5x范围内,如果该项目表现不佳,则将低于1.8倍。”

与印度的行业不可知的私募股权基金相比,房地产基金经理的回报率较低。

基金经理表示现在回归预期更加清晰。 ASK Investment的Rohokale补充说,投资者现在了解印度房地产的风险,并且基金管理人员明白投资的关键是首先找到一个具有执行能力,处理规模和规模经验以及最终治理和公司透明度的优秀开发商。

(由Prem Udayabhanu编辑)

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